Was heute gilt: 36 Monate und die 1977er-Regel
Ein Verbrauchsausweis bewertet den gemessenen Energieverbrauch eines Gebäudes. Das bedeutet: Grundlage sind Ihre tatsächlichen Abrechnungen, nicht die Bausubstanz. Er sagt deshalb nichts darüber aus, wie gut Ihr Haus gedämmt ist. Diese Grenze bleibt auch nach der Reform bestehen.
Bis zum 31. Dezember 2026 gilt für die Datengrundlage § 82 Absatz 4 Satz 2 GEG: Den Verbrauchsdaten sind mindestens die Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten zugrunde zu legen. Die jüngste Abrechnungsperiode darf dabei nicht länger als 18 Monate zurückliegen. In der Praxis heißt das: drei vollständige Abrechnungsjahre, ohne Lücke.
Dazu kommt die sogenannte 1977er-Regel. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist nach § 80 Absatz 3 Satz 2 GEG ein Bedarfsausweis auszustellen. Der Verbrauchsausweis ist für diese Gebäude nur zulässig, wenn das Haus das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt, entweder schon bei der Fertigstellung oder durch spätere Modernisierung (§ 80 Absatz 3 Satz 3 GEG). Der typische Fall ist das unsanierte Einfamilienhaus aus den Fünfziger- und Sechzigerjahren: Für dieses Gebäude kommt heute nur der Bedarfsausweis infrage.
Ab dem 1. Januar 2027: die neue Datengrundlage
Zum 1. Januar 2027 werden die §§ 80 bis 83 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) vollständig durch neue Vorschriften ersetzt (Artikel 2 Nummer 32 des Änderungsgesetzes, BGBl. 2026 I Nr. 226; Inkrafttreten nach Artikel 9 Absatz 2). Der Verbrauchsausweis heißt dann im Gesetz „Energieausweis auf der Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs". An den drei Punkten, die für Eigentümer zählen, ändert sich Folgendes.
Jahreswerte über zwei Jahre statt 36 Monate
Der neue § 82 Absatz 1 Satz 2 GModG lautet: Der Endenergieverbrauch ist „nach Energieträgern differenziert jährlich über einen Zeitraum von zwei Jahren zu erfassen". Das ist die Regelung hinter der Kurzformel „24 statt 36 Monate".
Ein verbreitetes Missverständnis vorweg: Die 24 Monate sind keine 24 Monatswerte. Sie brauchen keine monatlichen Zählerstände, keinen Smart Meter und keinen Messdienstleister. Gefordert sind Jahresverbrauchswerte über zwei Jahre, getrennt nach Energieträgern, also zum Beispiel Gas und Strom jeweils für sich. Zwei vollständige Jahresabrechnungen erfüllen die Anforderung.
Die 18-Monats-Regel bleibt in beiden Rechtsständen gleich: Die Verbrauchsdaten müssen die jüngste Abrechnungsperiode einschließen, deren Ende nicht mehr als 18 Monate zurückliegt (§ 82 Absatz 4 Satz 2 GEG heute, § 82 Absatz 4 GModG ab 2027).
Zulässige Datenquellen
Die Datenquellen bleiben die vertrauten. Nach § 82 Absatz 4 GModG zulässig sind Heizkostenabrechnungen nach der Heizkostenverordnung für das gesamte Gebäude, andere geeignete Verbrauchsdaten wie Abrechnungen von Energielieferanten oder sachgerecht durchgeführte Verbrauchsmessungen sowie Kombinationen aus beidem. Für Sie als Eigentümer heißt das: Die Unterlagen, die Sie heute für einen Verbrauchsausweis einreichen, sind auch ab 2027 die richtigen. Nur der abgedeckte Zeitraum wird kürzer.
Neue Normalisierung des Verbrauchs
Der erfasste Verbrauch wird weiterhin witterungsbereinigt. Neu ist die ausdrückliche Normalisierung auf die Nutzungsrandbedingungen der DIN/TS 18599-10:2025-10 Tabelle 5, unter angemessener Berücksichtigung des Nutzerverhaltens einschließlich längerer Leerstände (§ 82 Absatz 3 GModG).
Die 1977er-Regel entfällt
Für Altbauten bringt die Reform eine Erleichterung. Die 1977er-Regel des § 80 Absatz 3 Satz 2 und 3 GEG hat in den neuen §§ 80 bis 82 GModG kein Gegenstück mehr. Kleine Wohngebäude mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 sind ab 2027 nicht mehr auf den Bedarfsausweis festgelegt, sofern das Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dient und Verbrauchsdaten vorliegen. Der Nachweis des Wärmeschutzniveaus von 1977 wird damit gegenstandslos.
Wer ab 2027 keinen Verbrauchsausweis mehr bekommt
Die wichtigste Einschränkung steht im ersten Satz der neuen Vorschrift. Ein Verbrauchsausweis wird ab dem Stichtag nur noch ausgestellt „für ein Gebäude, das ausschließlich Wohnzwecken dient" (§ 82 Absatz 1 Satz 1 GModG). Diese Formulierung ist enger als die Wohngebäude-Definition des Gesetzes, die auf überwiegende Wohnnutzung abstellt.
Nichtwohngebäude: Für Bürogebäude, Läden, Hallen und andere Nichtwohngebäude ist ab dem 1. Januar 2027 bei Verkauf und Vermietung allein der Bedarfsausweis zulässig (§ 80 Absatz 3 Satz 2 GModG). Was das konkret bedeutet und welche Übergangsoption bis zum 31. Dezember 2026 besteht, erklären wir im Beitrag zum Energieausweis für Gewerbeimmobilien.
Gemischt genutzte Gebäude: Ein Wohn- und Geschäftshaus dient nicht ausschließlich Wohnzwecken. Zugleich entfällt zum Stichtag die bisherige Trennungsregel des § 106 GEG, nach der Wohn- und Gewerbeteil je einen eigenen Energieausweis erhalten. Ob jede noch so kleine gewerbliche Nutzung den Verbrauchsausweis ausschließt, ist eine Auslegungsfrage; unsere rechtliche Einordnung folgt nach Prüfung.
Damit laufen zwei gegenläufige Bewegungen: Für reine Wohngebäude wird der Zugang zum Verbrauchsausweis breiter und die Datenanforderung leichter. Für alles mit Gewerbeanteil schließt sich das Fenster zum Jahresende.
Bestehende Verbrauchsausweise bleiben zehn Jahre gültig
Ein Energieausweis wird für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren ausgestellt (§ 79 Absatz 3 Satz 1 GEG). Diese Vorschrift bleibt von der Reform unberührt. Ein Verbrauchsausweis, der vor dem 1. Januar 2027 nach geltendem Recht ausgestellt wurde, gilt also für seine volle Laufzeit weiter. Ein Austausch zum Stichtag ist nicht erforderlich.
Jetzt bestellen oder warten: eine ehrliche Einordnung
Ein Countdown lässt sich aus der neuen Rechtslage für Wohngebäude nicht ableiten, und wir konstruieren auch keinen. Die Entscheidung hängt von Ihrer Situation ab.
- Verkauf oder Vermietung steht an: Dann brauchen Sie jetzt einen gültigen Energieausweis, unabhängig vom Stichtag (§ 80 Absatz 3 GEG). Ein heute ausgestellter Verbrauchsausweis begleitet Sie zehn Jahre, also weit über den Rechtswechsel hinaus.
- Kein Anlass, aber erst zwei Jahre Abrechnungen: Warten ist legitim. Heute scheitert Ihr Verbrauchsausweis noch an der 36-Monats-Anforderung. Ab dem 1. Januar 2027 reichen Ihre zwei Jahresabrechnungen aus. Ohne Verkauf, Vermietung oder Aushangpflicht besteht keine Pflicht zur Ausstellung.
- Gemischt genutztes Gebäude oder Nichtwohngebäude mit Wunsch nach Verbrauchsausweis: Hier gibt es einen echten Stichtag. Ein Verbrauchsausweis ist nur noch möglich, wenn er vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wird. Danach führt der Weg über den Bedarfsausweis mit ingenieurmäßiger Berechnung. Details und Handlungsempfehlungen je Gebäudetyp finden Sie im Beitrag zu Gewerbeimmobilien.