Die Rechtslage bis 31. Dezember 2026
Bis zum Jahresende bleibt beim Energieausweis alles beim Alten. Der Verbrauchsausweis ist für Wohngebäude und für Nichtwohngebäude zulässig, mit den bekannten Einschränkungen des § 80 Absatz 3 GEG. Der Bedarfsausweis wird nach DIN V 18599: 2018-09 berechnet. Die Gültigkeit beträgt zehn Jahre ab Ausstellung nach § 79 Absatz 3 GEG.
Wer jetzt verkauft, vermietet oder einen abgelaufenen Ausweis ersetzt, bestellt also noch nach geltendem Recht. Der so ausgestellte Ausweis behält seine volle Laufzeit von zehn Jahren, auch über den 1. Januar 2027 hinaus.
Die Änderungen ab 1. Januar 2027 im Einzelnen
Verbrauchsausweis nur noch für reine Wohngebäude
Ab dem 1. Januar 2027 darf ein Energieausweis auf der Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs nur noch für ein Gebäude ausgestellt werden, "das ausschließlich Wohnzwecken dient" (§ 82 Absatz 1 GModG in der ab 01.01.2027 geltenden Fassung). Für Nichtwohngebäude schreibt § 80 Absatz 3 Satz 2 in den Fällen von Verkauf und Vermietung ausdrücklich einen Ausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung vor.
Wer für ein Nichtwohngebäude noch einen Verbrauchsausweis nutzen möchte, muss ihn vor dem 1. Januar 2027 ausstellen lassen.
Gemischt genutzte Gebäude: vom Trennungsprinzip zur Zonierung
Für gemischt genutzte Gebäude ändert sich mehr als nur die Ausweisart. Bis zum 31. Dezember 2026 gilt das Trennungsprinzip des § 106 GEG: Wohnteil und gewerblich genutzter Teil werden energetisch wie zwei eigene Gebäude behandelt und erhalten jeweils einen eigenen Ausweis. Der Wohnteil eines Wohn- und Geschäftshauses kann darüber bis zum Jahresende noch einen eigenen Verbrauchsausweis bekommen.
Zum 1. Januar 2027 fällt diese Regel weg. Das Änderungsgesetz ersetzt § 106 vollständig durch eine neue Vorschrift zur Solarenergie in Gebäuden (Artikel 2 Nummer 43) und enthält keine Nachfolgeregel für die Trennung von Gebäudeteilen. Ab dann gilt: ein Gebäude, ein Ausweis. Ein Wohnhaus mit Ladenlokal dient nicht ausschließlich Wohnzwecken und braucht deshalb einen Bedarfsausweis für das Gesamtgebäude. Die unterschiedlichen Nutzungen bildet die ingenieurmäßige Berechnung über die Zonierung ab: Soweit nicht unerhebliche Teile der Nutzfläche wesentlich anderen Zwecken als der Wohnnutzung dienen, ist das Gebäude "nach Maßgabe der DIN/TS 18599:2025-10 in Zonen zu unterteilen" (§ 20 Absatz 2 GModG neu).
Neue Datengrundlage beim Verbrauchsausweis
Die Datengrundlage des Verbrauchsausweises ändert sich ebenfalls. Nach neuem Recht ist der Endenergieverbrauch "nach Energieträgern differenziert jährlich über einen Zeitraum von zwei Jahren zu erfassen" (§ 82 Absatz 1 GModG neu). Der Erfassungszeitraum sinkt damit von 36 auf 24 Monate. Die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen (§ 82 Absatz 4 GModG neu), das entspricht der bisherigen Regel.
Neu ist auch die Normalisierung: Der erfasste Verbrauch ist witterungsbereinigt und unter angemessener Berücksichtigung des Nutzerverhaltens einschließlich längerer Leerstände auf die Nutzungsrandbedingungen der DIN/TS 18599-10: 2025-10 zu beziehen (§ 82 Absatz 3 GModG neu).
Die 1977er-Regel entfällt
Bisher gilt: Für ein Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist ein Bedarfsausweis Pflicht, sofern das Gebäude nicht mindestens das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht (§ 80 Absatz 3 GEG). In der Praxis sehe ich diese Hürde vor allem bei unsanierten Ein- und Zweifamilienhäusern aus den Fünfzigern und Sechzigern.
Die neuen §§ 80 bis 83 enthalten diese Einschränkung nicht mehr. Ab dem 1. Januar 2027 dürfen damit auch ältere reine Wohngebäude einen Verbrauchsausweis erhalten. Das ist eine der wenigen Erleichterungen im Paket.
Neue Berechnungsnorm und neue Primärenergiefaktoren beim Bedarfsausweis
Der Bedarfsausweis wird ab dem 1. Januar 2027 nach der DIN/TS 18599:2025-10 berechnet statt nach der DIN V 18599: 2018-09. Mit der neuen Norm ändern sich Referenzgebäude und Rechenrandbedingungen. Zusätzlich ersetzt das Gesetz die bisherigen Anlagen 4 und 5 durch eine neue Anlage 4 mit geänderten Primärenergiefaktoren. Die wichtigsten Verschiebungen: Der Faktor für netzbezogenen Strom sinkt von 1,8 auf 1,5. Der Faktor für Holz und feste Biomasse steigt von 0,2 auf 0,7. Fernwärme wird einheitlich mit 0,7 angesetzt, bisher hing der Wert von der Erzeugung ab.
Für die Einstufung bedeutet das: Gebäude mit Wärmepumpe oder Stromdirektheizung werden tendenziell besser bewertet, Gebäude mit Holz- oder Pelletheizung tendenziell schlechter. Diese Frage bekomme ich seit der Verkündung fast täglich, gerade von Eigentümern mit Pelletheizung. Wer seine Einstufung nach heutiger Rechenmethode sichern will, muss den Bedarfsausweis vor dem 1. Januar 2027 ausstellen lassen. Der Ausweis gilt dann zehn Jahre.
Neue Effizienzklassen-Skala für Nichtwohngebäude
Wohngebäude behalten ihre Einteilung nach Anlage 10. Für Nichtwohngebäude führt § 86 GModG eine eigene Skala nach der neuen Anlage 10a ein. Die Klasse A ist dort Nullemissionsgebäuden vorbehalten, also Gebäuden ohne Emissionen aus fossiler Energie am Standort (§ 86 Absatz 3 GModG neu). Die Einstufung erfolgt über das Verhältnis des Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude.
Neue Pflichtangaben im Ausweis
Der Katalog der Pflichtangaben in § 85 GModG wird deutlich länger. Neu sind unter anderem die betriebsbedingten Treibhausgasemissionen in Kilogramm CO2-Äquivalent pro Quadratmeter und Jahr sowie Angaben zu erneuerbaren Energien am Standort. Die Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen kommen gestaffelt hinzu: ab dem 1. Januar 2028 für neu errichtete Gebäude mit mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche, ab dem 1. Januar 2030 für alle Neubauten (§ 85 Absatz 1 Nummer 17 GModG neu). Bestandsgebäude sind von dieser Angabe nicht betroffen.
Auch die Begriffe ändern sich
Die amtlichen Überschriften der Ausweisarten werden neu gefasst. Aus dem Energiebedarfsausweis wird der "Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung" (§ 81), aus dem Energieverbrauchsausweis der "Energieausweis auf der Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs" (§ 82). Die eingeführten Begriffe Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis bleiben im Sprachgebrauch, bezeichnen ab 2027 aber die neuen Paragrafen.
Was mit bestehenden Ausweisen passiert
Bestehende Energieausweise bleiben gültig. Die Gültigkeitsdauer von zehn Jahren ab Ausstellung in § 79 Absatz 3 bleibt unverändert, und das Änderungsgesetz enthält keine Vorschrift, die vor 2027 ausgestellte Ausweise entwertet. Ein Austausch ist nicht erforderlich.
