Aktuelle Rechtslage: Diese Pflichten gelten heute
Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz. Die bekannten Nachrüstpflichten bestehen unter neuer Paragrafennummer fort. Drei Pflichten sind für Eigentümer relevant.
Dämmung der obersten Geschossdecke
Oberste Geschossdecken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum müssen gedämmt sein. Der Wärmedurchgangskoeffizient darf 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreiten (§ 35 Absatz 1 GModG, bis zum 28. Juli 2026: § 47 GEG). Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn stattdessen das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt ist. In den meisten Bestandsgebäuden ist diese Pflicht längst erledigt, denn sie bestand in ähnlicher Form schon seit der Energieeinsparverordnung.
Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen
Ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen samt Armaturen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden (§ 69 GModG). Typischer Fall: freiliegende Heizungsrohre im Keller. Diese Maßnahme kostet wenig und rechnet sich über die eingesparte Wärme schnell.
Anforderungen, wenn Sie ohnehin sanieren
Wer Fassade, Fenster oder Dach erneuert, muss die Höchstwerte für die Wärmedurchgangskoeffizienten der geänderten Bauteile einhalten (§ 36 GModG in Verbindung mit Anlage 7, bis zum 28. Juli 2026: § 48 GEG). Das ist keine Pflicht zu sanieren. Es ist eine Qualitätsanforderung für den Fall, dass Sie es tun.
Sanierungspflicht im Altbau: Was beim Hauskauf gilt
Die Sorge vor einer Sanierungspflicht im Altbau betrifft in der Praxis fast immer den Eigentümerwechsel. Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus, das der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ruhen die beiden Dämmpflichten. Erst der Käufer oder Erbe muss sie erfüllen, und zwar innerhalb von zwei Jahren ab dem Eigentumsübergang (§ 35 Absatz 3 und § 69 Absatz 3 und 4 GModG). Diese Frage stellen Käufer älterer Ein- und Zweifamilienhäuser in der Beratung regelmäßig. Die Antwort fällt fast immer kleiner aus als befürchtet: Es geht um die Geschossdecke und die Kellerrohre, nicht um eine Komplettsanierung.
Die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel (§ 72 GEG in der bis zum 28. Juli 2026 geltenden Fassung) ist mit der Gesetzesänderung entfallen. Die Regeln für den Einbau neuer Heizungen wurden zugleich neu gefasst. Details dazu stehen in unserem Überblick zum Gebäudemodernisierungsgesetz.
Was die EU-Gebäuderichtlinie wirklich vorschreibt
Die Suche nach einer Sanierungspflicht der EU führt zur Gebäuderichtlinie EPBD (Richtlinie (EU) 2024/1275) (öffnet in neuem Tab). Sie unterscheidet streng zwischen Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden.
Für Wohngebäude schreibt die Richtlinie keinen gebäudescharfen Zwang vor. Deutschland muss den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands senken: bis 2030 um mindestens 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent, jeweils gegenüber 2020 (Artikel 9 Absatz 2 EPBD). Wie der Staat das erreicht, bleibt ihm überlassen, etwa über Förderung. Eine Pflicht für Ihr einzelnes Haus folgt daraus nicht.
Für Nichtwohngebäude verlangt die Richtlinie dagegen Mindeststandards je Gebäude (Artikel 9 Absatz 1 EPBD). Die Gebäude mit der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz müssen zuerst verbessert werden. Genau diesen Teil hat Deutschland mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz umgesetzt.
Der verbreitete Irrtum, Häuser der Klassen F und G müssten bis 2030 saniert werden, stammt aus einem Entwurf des EU-Parlaments von 2023. Diese Fassung ist nie Gesetz geworden. In der Beratungspraxis taucht diese Verwechslung immer wieder auf, oft ausgelöst durch ältere Artikel und Beratungsgespräche von vor 2024.
GModG ab dem 1. Januar 2027: Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude
Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 verkündet. Die Renovierungsanforderungen für bestehende Nichtwohngebäude treten zum 1. Januar 2027 in Kraft (Artikel 9 Absatz 2 des Änderungsgesetzes). Verbindlich einzuhalten sind die Grenzwerte in zwei Stufen:
- Ab dem 1. Januar 2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf des Gebäudes das 3,5-fache eines Referenzgebäudes nicht überschreiten (§ 40 Absatz 1 und 2 GModG neue Fassung).
- Ab dem 1. Januar 2033 sinkt die Grenze auf das 2,95-fache.
Das Referenzgebäude hat dieselbe Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung wie das reale Gebäude. Betroffen sind damit gezielt die energetisch schlechtesten Bestände, nicht der breite Gebäudepark.
Das Gesetz nimmt viele Gebäude von vornherein aus. Die Anforderung gilt unter anderem als erfüllt oder entfällt bei:
- Nichtwohngebäuden, die ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurden
- älteren Gebäuden, die nachweislich das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1994 erreichen
- Gebäuden, deren Heizung die Wärme überwiegend mit Biomasse oder einer Wärmepumpe erzeugt
- Gebäuden mit Fernwärmeversorgung
- Baudenkmälern, Industrieanlagen und Werkstätten mit niedrigem Energiebedarf sowie kleinen Gebäuden unter 50 Quadratmetern
- geplantem Abriss, Nutzungsaufgabe oder einer bereits vorgesehenen umfassenden Sanierung
Zudem entfällt die Pflicht, soweit die Umsetzung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist (§ 40 Absatz 1 Satz 2 GModG neue Fassung). Für Wohngebäude enthält das Gesetz keine vergleichbare Renovierungspflicht.
