Quelle: Anlage 10a GModG (Art. 2 Nr. 55, BGBl. 2026 I Nr. 226). Die dritte Spalte ist eine redaktionelle Lesehilfe, keine gesetzliche Formulierung.
Für die Klasse A gilt eine zusätzliche Hürde: Eingestuft werden dürfen nur Nichtwohngebäude, die keine Emissionen aus der Nutzung fossiler Energie am Standort des Gebäudes verursachen, im Gesetz als Nullemissionsgebäude bezeichnet. Ein Gebäude kann also rechnerisch den Referenzwert erreichen und trotzdem in Klasse B landen, wenn es am Standort noch fossile Energie nutzt.
Eine zweite Besonderheit steckt im Referenzgebäude selbst: Bei der Berechnung seines Primärenergiebedarfs ist stets ein Primärenergiefaktor von 0,7 anzusetzen. Das Referenzniveau ist damit bewusst anspruchsvoll definiert.
Warum die Skala anders funktioniert als bei Wohngebäuden
Bei Wohngebäuden ergibt sich die Klasse direkt aus dem Endenergiewert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, auf einer festen Skala von A+ bis H. Diese Logik funktioniert, weil Wohngebäude untereinander vergleichbar genutzt werden. Nichtwohngebäude sind es nicht: Ein Rechenzentrum, eine Lagerhalle und ein Hotel haben völlig verschiedene Energieprofile, obwohl alle drei effizient gebaut sein können.
Der Primärenergiereferenzfaktor löst dieses Problem, indem er jedes Gebäude an einem Referenzgebäude mit derselben Nutzung misst. Die Klasse sagt damit nicht, wie viel Energie das Gebäude verbraucht, sondern wie gut es im Vergleich zu einem effizienten Gebäude gleicher Art dasteht. Die Buchstaben der beiden Skalen sind deshalb nicht vergleichbar: Ein Bürogebäude der Klasse C und ein Wohngebäude der Klasse C sagen zwei verschiedene Dinge aus. Wie die Wohngebäude-Skala im Einzelnen aufgebaut ist, erklären wir im Beitrag zu den Energieeffizienzklassen für Wohngebäude.
Die Berechnung des Primärenergiebedarfs setzt eine energetische Bilanzierung des Gebäudes voraus, bei Nichtwohngebäuden mit Zonierung nach DIN/TS 18599:2025-10. Die Klasse entsteht also im Bedarfsausweis mit seiner ingenieurmäßigen Berechnung. Das passt zur zweiten großen Änderung des Stichtags: Ab dem 01.01.2027 ist der Verbrauchsausweis nur noch für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.
Die Klassengrenzen sind zugleich Sanierungsmaßstab
Die neue Skala ist mehr als eine Information im Energieausweis. Das Gebäudemodernisierungsgesetz führt mit § 40 erstmals Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude ein. Der Eigentümer hat dafür zu sorgen, dass der Jahres-Primärenergiebedarf des Gebäudes ab dem 01.01.2030 das 3,5fache und ab dem 01.01.2033 das 2,95fache des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes nicht überschreitet. Auch hier wird das Referenzgebäude stets mit dem Primärenergiefaktor 0,7 gerechnet.
Diese beiden Werte sind kein Zufall. 3,5 und 2,95 sind exakt die Grenzen der Klassen G und F in Anlage 10a. Vereinfacht gesagt: Ab 2030 darf ein bestehendes Nichtwohngebäude nicht mehr auf dem Niveau der Klasse G stehen, ab 2033 auch nicht mehr auf dem Niveau der Klasse F. Die Effizienzklasse im Energieausweis zeigt damit künftig unmittelbar an, ob ein Gebäude von den Renovierungsanforderungen betroffen sein kann.
Das Gesetz nimmt zugleich große Teile des Bestands von vornherein aus. Die Anforderung gilt als erfüllt, wenn das Nichtwohngebäude ab dem 01.01.1996 errichtet wurde, wenn es nachweislich mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 gebracht worden ist, wenn seine Heizung die Wärme überwiegend mit Biomasse oder einer Wärmepumpe erzeugt oder wenn es mit Fernwärme versorgt wird. Ausgenommen sind außerdem unter anderem Gebäude, deren Abriss oder umfassende Sanierung zum Stichtag feststeht, Baudenkmäler mit geschützter Bausubstanz sowie Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf. Und die Pflicht entfällt, soweit ihre Einhaltung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist.
Realistisch betroffen sind damit vor allem vor 1996 errichtete, seither nicht wesentlich modernisierte Nichtwohngebäude mit fossiler Einzelheizung. Für diese Gebäude wird die Effizienzklasse zur Steuerungsgröße: Wer seine Einstufung kennt, weiß, ob bis 2030 Handlungsbedarf entsteht oder nicht. Der Nachweis gegenüber der Behörde kann nach § 41 mit einem Energieausweis geführt werden, der die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes ausweist.
Was das für Eigentümer und Verwalter bedeutet
Die neue Klasse macht die Energieeffizienz von Gewerbeimmobilien erstmals auf einen Blick vergleichbar, für Käufer, Mieter und Banken. Nach der Neufassung der Anzeigenpflichten gehört die Energieeffizienzklasse zu den Pflichtangaben in kommerziellen Immobilienanzeigen, sobald ein Energieausweis vorliegt. Zusammen mit den Renovierungsanforderungen ab 2030 heißt das: Wer ein Portfolio verwaltet, sollte wissen, wo seine Gebäude auf der neuen Skala voraussichtlich stehen, bevor die ersten Energieausweise nach neuem Recht ausgestellt werden.
Zwei Zeitpunkte sind dafür wichtig. Wer für ein Nichtwohngebäude noch einen Verbrauchsausweis nutzen will, etwa weil eine Vermietung ansteht und Verbrauchsdaten vorliegen, kann das nur noch bis zum 31.12.2026 tun. Die Einzelheiten dazu stehen in unserem Beitrag zum Energieausweis für Gewerbeimmobilien. Wer dagegen die neue Klasse als Steuerungsgröße für sein Portfolio nutzen will, kommt am Bedarfsausweis nicht vorbei, und der lohnt sich unabhängig vom Stichtag, weil er die energetische Qualität des Gebäudes verhaltensunabhängig abbildet.
