Energieausweis für Gewerbeimmobilien: Verbrauchsausweis bis Ende 2026

Aktuelle Rechtslage: Bis Ende 2026 haben Sie die Wahl

Bis zum 31. Dezember 2026 gilt das Gebäudeenergiegesetz in seiner aktuellen Fassung. Danach dürfen Eigentümer von Nichtwohngebäuden zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis wählen. Eine Einschränkung wie bei älteren Wohngebäuden gibt es für Gewerbeimmobilien nicht.

Pflicht wird der Energieausweis, sobald Sie das Gebäude verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen und kein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 Absatz 3 Satz 1 GEG). Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie ihn vorlegen (§ 80 Absatz 4 GEG).

Für den Verbrauchsausweis eines Nichtwohngebäudes gelten heute zwei zentrale Anforderungen. Die Verbrauchsdaten müssen einen zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten abdecken, und die jüngste Abrechnungsperiode darf nicht länger als 18 Monate zurückliegen (§ 82 Absatz 4 Satz 2 GEG). Erfasst wird der Endenergieverbrauch für Heizung, Warmwasser, Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung, angegeben in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nettogrundfläche (§ 82 Absatz 2 Satz 5 GEG). Der Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude kostet bei uns 119,00 Euro inkl. MwSt. zum Festpreis. Alle Preise finden Sie auf der Preisseite.

Wer betroffen ist: Nichtwohngebäude und Mischgebäude

Ein Nichtwohngebäude ist jedes Gebäude, das nicht überwiegend dem Wohnen dient. Das ergibt sich aus § 3 Absatz 1 Nummer 23 und 33 GEG: Ein Wohngebäude dient „nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen", alles andere ist Nichtwohngebäude. Dazu zählen Bürogebäude, Praxen, Ladenlokale, Hallen, Hotels und Gastronomiegebäude.

Für Wohnhäuser mit Gewerbe im Erdgeschoss gilt bis Ende 2026 das Trennungsprinzip des § 106 GEG. Gewerbliche Teile eines Wohngebäudes werden getrennt als Nichtwohngebäude behandelt, wenn sie sich in Nutzung und Gebäudetechnik wesentlich vom Wohnen unterscheiden und einen nicht unerheblichen Flächenanteil ausmachen. Nach der Auslegung im GEG-Infoportal des BBSR gelten Anteile bis etwa 10 Prozent der Fläche in der Regel als unerheblich. Liegt der Gewerbeanteil darüber, erhalten Wohnteil und Gewerbeteil jeweils einen eigenen Energieausweis (§ 79 Absatz 2 Satz 2 GEG). Beide Teile können bis zum Stichtag noch einen Verbrauchsausweis bekommen: der Wohnteil als eigenes Wohngebäude für 69,00 Euro, der Gewerbeteil für 119,00 Euro, jeweils inkl. MwSt.

In der Praxis tritt diese Konstellation am häufigsten bei Wohn- und Geschäftshäusern mit Ladenzeile oder Gastronomie im Erdgeschoss auf. Genau für diese Gebäude ändert das neue Recht am meisten. Dazu gleich mehr.

Ab dem 1. Januar 2027: Nur noch der Bedarfsausweis

Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Die Regelungen zum Energieausweis treten nach Artikel 9 Absatz 2 am 1. Januar 2027 in Kraft. Ab diesem Stichtag ändert sich die Rechtslage für Gewerbeimmobilien grundlegend.

Der Verbrauchsausweis ist dann Gebäuden vorbehalten, die nur dem Wohnen dienen. Die Neufassung des § 82 lässt einen Energieausweis auf Verbrauchsbasis nur noch zu für „ein Gebäude, das ausschließlich Wohnzwecken dient". Für Nichtwohngebäude bestimmt § 80 Absatz 3 Satz 2 in der neuen Fassung: „In den Fällen des Satzes 1 ist für ein Nichtwohngebäude ein Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81 auszustellen." Das ist der Bedarfsausweis.

Mischgebäude: ein Gebäude, ein Ausweis

Die zweite Änderung betrifft gemischt genutzte Gebäude und wird bisher kaum diskutiert. Das Trennungsprinzip des § 106 entfällt zum Stichtag: Die Vorschrift wird vollständig ersetzt, der neue § 106 regelt Solarenergie in Gebäuden. Auch die Regel, dass für getrennt zu behandelnde Gebäudeteile eigene Ausweise ausgestellt werden, streicht das Gesetz. Es bleibt der Grundsatz: „Ein Energieausweis wird für ein Gebäude ausgestellt."

Gemischte Nutzung verschwindet damit nicht aus dem Recht, sie wandert in die Berechnung. Dienen nicht unerhebliche Teile der Fläche eines Wohngebäudes wesentlich anderen Zwecken als dem Wohnen, ist das Gebäude nach der neuen Fassung des § 20 Absatz 2 „nach Maßgabe der DIN/TS 18599: 2025-10 in Zonen zu unterteilen". Zonen sind aber ein Instrument der energetischen Bilanzierung, also des Bedarfsausweises.

Für ein Wohn- und Geschäftshaus bedeutet das: Ab 2027 gibt es einen Bedarfsausweis für das Gesamtgebäude, mit eigenen Zonen für Wohnen, Laden oder Gastronomie. Zwei getrennte Ausweise gibt es nicht mehr, und ein Verbrauchsausweis scheidet aus, weil das Gebäude nicht ausschließlich Wohnzwecken dient. Es ändert sich also nicht nur der Ausweistyp, sondern die komplette Logik.

Was der Bedarfsausweis für Ihr Gebäude bedeutet

Ein Bedarfsausweis bewertet den rechnerischen Energiebedarf des Gebäudes. Das bedeutet: Grundlage ist die Bausubstanz mit ihrer Anlagentechnik, nicht der Verbrauch der bisherigen Nutzer. Die vollständige Bilanzierung bildet das Gebäude in Zonen ab, weil Büro, Lager, Verkaufsfläche und Wohnräume unterschiedliche Anforderungen an Temperatur, Lüftung und Beleuchtung haben. Ab dem Stichtag ist dafür die DIN/TS 18599:2025-10 anzuwenden.

Dafür brauchen wir mehr Unterlagen als für einen Verbrauchsausweis: Grundrisse und Schnitte, Angaben zu Baujahr, Außenbauteilen und Anlagentechnik. Die neue Fassung des § 83 Absatz 1 schreibt zudem vor, dass der Aussteller das Gebäude begeht oder geeignete Bildaufnahmen auswertet. In unserem Ablauf läuft dieser Schritt über geeignete Bildaufnahmen, die Sie uns bequem übermitteln.

Nicht enthalten ist die Bewertung einzelner Sanierungsmaßnahmen. Der Bedarfsausweis enthält Modernisierungsempfehlungen, ersetzt aber keine Energieberatung.

Neue Effizienzklassen A bis G für Nichtwohngebäude

Bisher weist der Energieausweis Effizienzklassen nur für Wohngebäude aus. Das ändert sich zum Stichtag: Die neue Anlage 10a führt für Nichtwohngebäude eine Skala von A bis G ein, bemessen am Primärenergiereferenzfaktor. In die Klasse A dürfen nur Nichtwohngebäude eingestuft werden, die am Standort keine Emissionen aus fossiler Energie verursachen (§ 86 Absatz 3 der neuen Fassung). Die Effizienzklasse wird damit auch für Gewerbeobjekte zum sichtbaren Vergleichsmaßstab, etwa in Anzeigen und Exposés.

Die Übergangsoption: Verbrauchsausweis vor dem Stichtag sichern

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Absatz 3 Satz 1 GEG). Ein Verbrauchsausweis, der noch 2026 ausgestellt wird, bleibt deshalb bis 2036 nutzbar. Das gilt auch für getrennte Ausweise eines Wohn- und Geschäftshauses nach dem heutigen § 106 GEG. Ein Ausweis verliert seine Gültigkeit nur vorzeitig, wenn Sie das Gebäude so umfassend ändern, dass nach § 80 Absatz 2 GEG ein neuer Ausweis erforderlich wird.

Entscheidend ist das Ausstellungsdatum, nicht das Bestelldatum. Die Ausstellung muss vor dem 1. Januar 2027 erfolgt sein. Planen Sie deshalb Zeit für die Zusammenstellung der Verbrauchsdaten ein und bestellen Sie nicht erst in der letzten Dezemberwoche.

Auch wirtschaftlich ist der Stichtag relevant. Der Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude kostet 119,00 Euro inkl. MwSt. zum Festpreis. Der Bedarfsausweis erfordert dagegen eine vollständige Bilanzierung mit Zonierung, auf Basis von Grundrissen, Schnitten und Bildaufnahmen. Dieser Aufwand liegt deutlich über dem eines Verbrauchsausweises, entsprechend unterscheiden sich die Preise. Wer die Voraussetzungen erfüllt, sichert sich vor dem Stichtag also nicht nur die einfachere, sondern auch die spürbar günstigere Variante für die nächsten zehn Jahre.

Ob sich die Übergangsoption lohnt, hängt von Ihrer Situation ab.

Sinnvoll ist sie, wenn ein Verkauf oder eine Neuvermietung absehbar ist und die Verbrauchsdaten aus 36 Monaten vorliegen. Dasselbe gilt, wenn Ihr vorhandener Ausweis in den nächsten ein bis zwei Jahren abläuft.

Besonders relevant ist der Stichtag für Wohn- und Geschäftshäuser: Bis Ende 2026 ist die getrennte, verbrauchsbasierte Lösung letztmalig möglich. Danach führt der Weg über den Bedarfsausweis für das Gesamtgebäude.

Nicht sinnvoll ist die Übergangsoption, wenn Ihr Ausweis erst kürzlich ausgestellt wurde, denn er gilt unverändert weiter. Sie lohnt auch nicht, wenn eine umfassende Sanierung ansteht. Danach ist ohnehin eine neue Berechnung fällig, und der Bedarfsausweis weist das Ergebnis der Sanierung aus.

Eine Frage stellen Hausverwaltungen derzeit besonders häufig: Ist der Umstieg auf den Bedarfsausweis nicht ohnehin der bessere Weg? Für Objekte mit auffällig hohem oder niedrigem Nutzerverbrauch ist er das oft schon heute, weil er die Gebäudequalität unabhängig vom Mieterverhalten abbildet. Für alle anderen ist der Verbrauchsausweis bis zum Stichtag der schnellere und günstigere Weg zu einem zehn Jahre gültigen Dokument.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz enthält weitere Stufen für Nichtwohngebäude, die zum 1. Januar 2028 und zum 1. Januar 2030 in Kraft treten (Artikel 9 Absätze 3 und 4). Einen Überblick über alle Änderungen gibt unser Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz.

Handlungsempfehlung nach Gebäudetyp

Gebäude mit gültigem Energieausweis:

Der Ausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung weiter, auch über den Stichtag hinaus. Läuft er 2027 oder 2028 ab, lohnt der Blick auf die Übergangsoption. Ansonsten besteht kein Handlungsbedarf.

Bürogebäude, Halle, Praxis, Ladenlokal, Hotel:

Bei absehbarem Verkauf oder Neuvermietung: Verbrauchsdaten aus 36 Monaten prüfen und den Verbrauchsausweis bis Ende 2026 ausstellen lassen. Das ist der schnellere und deutlich günstigere Weg. Liegen die Daten nicht vor, Bedarfsausweis anfragen.

Wohn- und Geschäftshaus mit erheblichem Gewerbeanteil:

Bis Ende 2026: getrennte Verbrauchsausweise für Wohnteil und Gewerbeteil möglich, danach Bedarfsausweis für das Gesamtgebäude mit Zonierung. Wer verkaufen oder neu vermieten will, sichert sich die einfachere und günstigere Lösung vor dem Stichtag.

Wohnhaus mit kleinem Gewerbeanteil bis etwa 10 Prozent:

Bis Ende 2026 in der Regel einheitliches Wohngebäude mit Wahlfreiheit. Wie solche Gebäude ab 2027 einzuordnen sind, klären wir vor der Bestellung im Einzelfall. Die neuen Datenanforderungen für Wohngebäude erklärt unser Beitrag zum Verbrauchsausweis ab 2027.

Portfolio in Verwaltung:

Ausweise mit Ablaufdatum 2027 und 2028 jetzt priorisieren, Mischobjekte und Nichtwohngebäude zuerst. Verbrauchsabrechnungen aus 36 Monaten früh anfordern, die Datenbeschaffung ist in der Praxis der Engpass. Bei komplexen Objekten melden Sie sich einfach bei uns, wir klären Ausweisart und Unterlagen je Objekt.

Fazit und nächste Schritte

Für Gewerbeimmobilien endet die Wahlfreiheit beim Energieausweis am 31. Dezember 2026, für gemischt genutzte Gebäude endet zusätzlich das Trennungsprinzip. Wer in den nächsten Jahren verkaufen oder neu vermieten will und über 36 Monate Verbrauchsdaten verfügt, sichert sich mit dem Verbrauchsausweis vor dem Stichtag ein zehn Jahre gültiges Dokument zum deutlich günstigeren Festpreis. Für alle anderen Fälle ist der Bedarfsausweis der richtige Weg, bei uns mit vollständiger Bilanzierung aus einer Hand.

Zur Authorin: Dr.-Ing. Carole Binsfeld ist Energieberaterin und in der Expertenliste der dena (Energie-Effizienz-Experten) geführt. Sie verantwortet die fachliche Prüfung aller Energieausweise auf dieser Plattform.