Energieausweis-Pflicht: Was passiert, wenn er fehlt?

Das Wichtigste in Kürze

• Der Energieausweis ist bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing einer Immobilie gesetzlich vorgeschrieben (GEG §80 ↗).
• Der Ausweis muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden — nicht erst auf Nachfrage oder beim Notartermin.
• Bereits in der Immobilienanzeige müssen fünf Pflichtangaben aus dem Energieausweis stehen: Ausweisart, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse.
• Bei Verstößen drohen Bußgelder von bis zu 10.000 EUR (GEG §108 ↗)
• Die Erstellung ist online möglich — Verbrauchsausweis ab 65,90 EUR, Bedarfsausweis ab 290,00 EUR inkl. MwSt. [→ Preise ansehen]

Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, braucht einen gültigen Energieausweis. Das ist keine Empfehlung, sondern eine gesetzliche Pflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Trotzdem wird der Energieausweis oft übersehen oder auf die lange Bank geschoben — was teuer werden kann.

In diesem Artikel erklären wir, wann genau der Energieausweis Pflicht ist, welche Angaben in Immobilienanzeigen stehen muessen, welche Konsequenzen bei Verstößen drohen und wie Sie das Thema schnell und günstig erledigen.

Wann ist der Energieausweis Pflicht?

Der Energieausweis ist immer dann Pflicht, wenn eine Immobilie oder ein Teil davon einen neuen Nutzer bekommt und dafür Geld fließt. Das Gebäudeenergiegesetz [GEG §80 ↗] schreibt ihn vor bei:

• Verkauf einer Immobilie
• Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses
• Verpachtung eines Gebäudes
• Leasing einer Immobilie

Entscheidend ist der Zeitpunkt: Potenzielle Kaeufer oder Mieter haben das Recht, den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert einzusehen. Sie dürfen nicht warten, bis jemand danach fragt — und erst recht nicht bis zum Notartermin.

Nach Abschluss des Vertrags muss der Energieausweis oder eine Kopie dem Käufer bzw. Mieter unverzüglich ausgehändigt werden [GEG §80 Abs. 4 und 5 ↗].

Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht

Für einige Gebäudetypen besteht keine Pflicht zur Vorlage:

• Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche
• Denkmalgeschützte Gebäude (nach Landesrecht)
• Gebäude, die überwiegend nicht beheizt werden (z. B. Lagerhallen)
• Ferienhäuser, die weniger als 4 Monate im Jahr genutzt werden
• Gebäude, die zum Abriss vorgesehen sind

Auch wenn Ihr Gebäude unter eine Ausnahme fällt: Bei einem Verkauf kann ein Energieausweis trotzdem sinnvoll sein. Er schafft Transparenz und Vertrauen bei potenziellen Käufern.

Die fünf Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Die Energieausweis-Pflicht beginnt nicht erst bei der Besichtigung — sondern schon bei der Anzeige. Wer eine Immobilie in kommerziellen Medien inseriert (Immobilienportale, Zeitungen, Makler-Exposés), muss laut [GEG §87 ↗] fünf Angaben aus dem Energieausweis verpflichtend nennen:

1. Art des Energieausweises: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis
2. Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch: Der Kennwert in kWh/(m²·a)
3. Wesentlicher Energieträger: z. B. Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe
4. Baujahr des Gebäudes
5. Energieeffizienzklasse: Die Einstufung von A+ bis H (bei Ausweisen ab 2014)

Beispiel für eine korrekte Angabe in der Anzeige:

Energieausweis: Verbrauchsausweis, 124 kWh/(m²·a), Erdgas, Bj. 1985, Energieeffizienzklasse D

Fehlen diese Angaben, ist die Anzeige unvollständig — und kann abgemahnt werden.

Aushangpflicht für größere Gebäude

Neben der Vorlage- und Anzeigenpflicht gibt es eine weitere Regelung, die oft übersehen wird: die Aushangpflicht [GEG §85 ↗].

Der Energieausweis muss gut sichtbar ausgehängt werden in:

• Gebäude mit starkem Publikumsverkehr (Behörden, Kaufhäuser, Einkaufszentren, Hotels, Banken, Restaurants): Ab 250 m² Nutzfläche
• Sonstige Gebäude mit Publikumsverkehr (privatwirtschaftlich): Ab 500 m² Nutzfläche

Wenn in einem solchen Gebäude bereits ein Energieausweis vorliegt, muss er an gut sichtbarer Stelle ausgehängt werden. Die Pflicht zum Aushang gilt unabhängig davon, ob das Gebäude verkauft oder vermietet wird.

Welche Bußgelder drohen bei Verstößen?

Wer gegen die Energieausweis-Pflicht verstößt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Das Gebäudeenergiegesetz [GEG §108 ↗] sieht Bußgelder von bis zu 10.000 EUR vor. Die Höhe hängt vom konkreten Verstoß ab.

Bußgelder nach GEG §108 im Überblick

• Energieausweis nicht oder nicht rechtzeitig zugänglich gemacht (bei Besichtigung): Bis 10.000 EUR
• Energieausweis nicht oder nicht rechtzeitig ausgehändigt (nach Vertragsschluss): Bis 10.000 EUR
• Pflichtangaben in der Immobilienanzeige fehlen: Bis 10.000 EUR
• Energieausweis nicht oder nicht korrekt ausgehängt (Aushangpflicht): Bis 10.000 EUR
• Energieausweis nicht ordnungsgemäß ausgestellt: Bis 10.000 EUR

Wichtig: Es handelt sich um Höchstbeträge. Die tatsächliche Höhe wird im Einzelfall von der zuständigen Behörde festgelegt und hängt von der Schwere des Verstoßes, der Häufigkeit und der Kooperationsbereitschaft ab.

Abmahnungen durch Wettbewerber

Neben behördlichen Bußgeldern besteht ein zweites Risiko: Abmahnungen nach dem Wettbewerbsrecht. Konkurrenten (z. B. andere Makler oder Eigentümer) und Verbraucherschutzverbände können unvollständige Immobilienanzeigen abmahnen.

Die Folgen:

• Anwaltskosten für die Abmahnung (oft mehrere hundert Euro)
• Unterlassungserklärung mit Vertragsstrafe bei erneutem Verstoß
• Gerichtskosten bei Nichtreaktion

In der Praxis sind Abmahnungen häufiger als behördliche Bußgelder — gerade auf großen Immobilienportalen, wo Anzeigen leicht geprüft werden können.

Verzögerungen beim Verkauf

Auch ohne Bußgeld oder Abmahnung kann ein fehlender Energieausweis praktische Probleme verursachen. Spätestens beim Notartermin wird der Notar nach dem Energieausweis fragen. Liegt er nicht vor, kann sich der gesamte Beurkundungstermin verzögern — was Käufer verärgert und den Abschluss gefährdet.

Welche Bußgelder drohen bei Verstößen?

Wer gegen die Energieausweis-Pflicht verstößt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Das Gebäudeenergiegesetz [GEG §108 ↗] sieht Bußgelder von bis zu 10.000 EUR vor. Die Höhe hängt vom konkreten Verstoß ab.

Bußgelder nach GEG §108 im Überblick

• Energieausweis nicht oder nicht rechtzeitig zugänglich gemacht (bei Besichtigung): Bis 10.000 EUR
• Energieausweis nicht oder nicht rechtzeitig ausgehändigt (nach Vertragsschluss): Bis 10.000 EUR
• Pflichtangaben in der Immobilienanzeige fehlen: Bis 10.000 EUR
• Energieausweis nicht oder nicht korrekt ausgehängt (Aushangpflicht): Bis 10.000 EUR
• Energieausweis nicht ordnungsgemäß ausgestellt: Bis 10.000 EUR

Wichtig: Es handelt sich um Höchstbeträge. Die tatsächliche Höhe wird im Einzelfall von der zuständigen Behörde festgelegt und hängt von der Schwere des Verstoßes, der Häufigkeit und der Kooperationsbereitschaft ab.

Abmahnungen durch Wettbewerber

Neben behördlichen Bußgeldern besteht ein zweites Risiko: Abmahnungen nach dem Wettbewerbsrecht. Konkurrenten (z. B. andere Makler oder Eigentümer) und Verbraucherschutzverbände können unvollständige Immobilienanzeigen abmahnen.

Die Folgen:

• Anwaltskosten für die Abmahnung (oft mehrere hundert Euro)
• Unterlassungserklärung mit Vertragsstrafe bei erneutem Verstoß
• Gerichtskosten bei Nichtreaktion

In der Praxis sind Abmahnungen häufiger als behördliche Bußgelder — gerade auf großen Immobilienportalen, wo Anzeigen leicht geprüft werden können.

Verzögerungen beim Verkauf

Auch ohne Bußgeld oder Abmahnung kann ein fehlender Energieausweis praktische Probleme verursachen. Spätestens beim Notartermin wird der Notar nach dem Energieausweis fragen. Liegt er nicht vor, kann sich der gesamte Beurkundungstermin verzögern — was Käufer verärgert und den Abschluss gefährdet.

Wer kontrolliert die Energieausweis-Pflicht?

Die Kontrolle der Energieausweis-Pflicht liegt bei den unteren Bauaufsichtsbehörden der jeweiligen Gemeinde oder Stadt. In der Praxis werden Verstöße meist durch drei Wege entdeckt:

1. Stichproben-Kontrollen der Bauaufsicht (selten, aber möglich)
2. Beschwerden von Mietern, Käufern oder Nachbarn
3. Abmahnungen durch Wettbewerber oder Verbraucherschützer (am häufigsten)

Auch wenn systematische Kontrollen selten sind: Das Risiko einer Abmahnung auf Immobilienportalen ist real. Fehlende Pflichtangaben fallen sofort auf und können automatisiert geprüft werden.

Was sollten Sie jetzt tun?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchten und noch keinen gültigen Energieausweis haben, ist die Lösung einfach: Bestellen Sie ihn rechtzeitig — am besten bevor Sie die Anzeige schalten.

So gehen Sie vor:

1. Prüfen Sie, ob Ihr bestehender Ausweis noch gültig ist. Energieausweise sind 10 Jahre gültig. Das Ablaufdatum steht auf der ersten Seite.
2. Bestimmen Sie den richtigen Ausweistyp. In den meisten Fällen haben Sie die freie Wahl zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis. [Welchen Ausweis Sie benötigen, erklären wir in unserem Vergleichsartikel. →] Oder nutzen Sie unseren Fragebogen auf der Startseite — er ermittelt den richtigen Typ in 30 Sekunden.
3. Bestellen Sie online — schnell und unkompliziert. Die Beantragung dauert nur wenige Minuten. Sie benötigen keinen Vor-Ort-Termin. Ihre Daten werden von unseren zertifizierten Energieberatern auf Plausibilität und Vollständigkeit geprüft. Den Verbrauchsausweis erhalten Sie oft schon innerhalb von 24 Stunden.
4. Notieren Sie sich die Pflichtangaben für Ihre Anzeige. Sobald Ihr Energieausweis vorliegt, übernehmen Sie die fünf Pflichtangaben (Ausweisart, Kennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse) in Ihre Immobilienanzeige.

[Weitere Fragen? In unseren FAQs finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen rund um den Energieausweis. →]

Fazit

Der Energieausweis ist bei Verkauf und Vermietung Pflicht — und zwar schon ab der ersten Anzeige. Die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige, die Vorlage bei der Besichtigung und die Aushändigung nach Vertragsschluss sind gesetzlich geregelt. Wer dagegen verstößt, riskiert Bußgelder bis 10.000 EUR und Abmahnungen durch Wettbewerber.

Die gute Nachricht: Die Erstellung ist online in wenigen Minuten möglich. Ein Verbrauchsausweis kostet bei uns ab 65,90 EUR, ein Bedarfsausweis ab 290,00 EUR — deutlich weniger als ein mögliches Bußgeld.